5단계: HOME INSPECTION

계약이 성립되면,

이제 집의 상태를 직접 확인하는 단계로 들어갑니다.

Home Inspection은

전문 인스펙터가 주택의 전반적인 상태를 점검하는 절차입니다.

1. 무엇을 점검하나요?

일반적으로 다음과 같은 항목을 확인합니다:

  • 지붕 상태

  • 기초(Foundation)

  • 전기 및 배관 시스템

  • 난방 및 냉방 장치(HVAC)

  • 누수 및 곰팡이 여부

  • 외벽, 창문, 배수 상태 등

눈에 보이는 마감 상태뿐 아니라

안전과 구조에 영향을 줄 수 있는 부분을 중심으로 확인합니다.

2. 인스펙션 기간은 어떻게 정해지나요?

Inspection 기간은

오퍼 작성 시 계약서에 명시합니다.

워싱턴주에서는 보통 5~10일 정도를 설정합니다.

이 기간은 단순히 인스펙션을 받는 시간만이 아니라,

결과를 검토하고 다음 결정을 내리는 시간까지 포함합니다.

3. 인스펙션 후 선택할 수 있는 옵션

Inspection Contingency가 포함되어 있다면,

다음과 같은 선택이 가능합니다:

  1. 인스펙션 진행 후 그대로 계약 유지

  2. 특정 항목에 대해 수리 요청

  3. 수리 대신 크레딧 요청

  4. 추가 점검(Further Inspection) 진행

  5. 합의가 어려울 경우 계약 취소

이 모든 선택은

계약서에 명시된 Inspection 기간 내에 이루어져야 합니다.

4. Inspection 중요한 점

Inspection Contingency 기간이 유효한 상태에서

적법하게 계약을 취소할 경우,

Earnest Money는 보호될 수 있습니다.

기간이 지나면

해당 권리가 제한될 수 있으므로

일정 관리가 매우 중요합니다.

5. PRE- INSPECTION이란 무엇인가요?

Pre-Inspection은

오퍼를 제출하기 전에 미리 진행하는 인스펙션을 의미합니다.

상황에 따라:

  • Seller가 미리 진행해둔 Pre-Inspection이 있을 수 있고

  • Buyer가 오퍼 제출 전 직접 진행하는 경우도 있습니다.

5. 1 Seller가 진행한 Pre-Inspection

셀러가 집을 시장에 내놓기 전에

미리 인스펙션을 받아 리포트를 공개하는 경우입니다.

이 경우:

  • 바이어는 리포트를 참고하여 판단하고

  • Inspection Contingency 없이 오퍼를 제출하기도 합니다.

다만,

셀러가 제공한 리포트는 참고 자료일 뿐이며

바이어가 별도의 점검을 진행하지 않는다면

추후 재협상은 어렵습니다.

5. 2 Buyer가 진행한 Pre-Inspection

경쟁이 치열한 시장에서는

바이어가 오퍼 제출 전에 직접 인스펙션을 진행하기도 합니다.

이 경우:

  • 집 상태를 미리 확인한 뒤

  • Inspection Contingency 없이 오퍼를 제출할 수 있어

    경쟁력이 높아질 수 있습니다.

단, 비용은 바이어 부담이며

발견된 문제에 대해 재협상 기회는 제한될 수 있습니다.

6. Non-Contingent / Informational Purposes Only란?

계약서에서 다음과 같은 표현이 등장할 수 있습니다:

  • Non-Contingent Inspection

  • Inspection for Informational Purposes Only

이는 인스펙션을 진행하되,

그 결과를 이유로 계약을 취소하거나 재협상하지 않겠다는 의미입니다.

즉:

  • 집 상태는 확인하되

  • 계약 조건에는 영향을 주지 않겠다는 구조입니다.

셀러 입장에서는

매우 안정적인 오퍼로 보일 수 있습니다.

7. Inspection Waiver

Inspection Waiver란

Inspection Contingency를 포함하지 않거나,

해당 권리를 포기하는 것을 의미합니다.

이는 다음과 같은 구조로 나뉠 수 있습니다:

  • 인스펙션 Contingency를 아예 포함하지 않는 경우

  • 인스펙션을 진행하더라도 계약 취소 또는 재협상 권리를 포기하는 경우

즉,

✔ 인스펙션 자체를 하지 않을 수도 있고

✔ 인스펙션은 진행하되 결과와 관계없이 계약을 유지하겠다는 의미일 수도 있습니다.

8. Waiver, Pre-Inspection, Non-Contingent 주의할점

Inspection Waiver

Pre-Inspection이나

Non-Contingent 구조는

✔ 경쟁 상황에서 전략이 될 수 있지만

✔ 리스크를 스스로 감수하는 선택이 될 수 있습니다.

특히 첫 주택 구매자의 경우에는

충분히 이해한 후 결정하는 것이 중요합니다.

정리

인스펙션은 단순한 점검 절차가 아니라

협상의 일부가 되기도 합니다.

• 경쟁이 치열한 경우 조건을 조정하기도 하고

• 프리인스펙션 후 오퍼를 제출하기도 하며

• 수리 대신 크레딧으로 조정하기도 합니다.

시장 상황에 따라 접근 방식이 달라질 수 있습니다.

이제 다음 단계는:

👉 STEP 6. 감정 및 대출 최종 승인

으로 이어집니다.